Bienes raíces: agente del comprador, agente del vendedor y agente dual (definido y explicado)

Existe una práctica relativamente nueva y no siempre bien comprendida en las ventas de bienes raíces; se llama Agencia del Comprador o Agente del Comprador. Hasta hace poco tiempo, los agentes inmobiliarios y los agentes representaban al vendedor, en oposición al comprador, durante la transacción inmobiliaria. Incluso el agente de bienes raíces que lo llevó de casa en casa no estaba realmente trabajando en su nombre. Por ley, el agente estaba obligado a trabajar del lado del vendedor para obtener el precio más alto y las mejores condiciones para el vendedor. ¡Punto! Algunos agentes todavía funcionan de esta manera.En los últimos años, primero la ley y ahora la práctica de la representación ha cambiado. Tenemos un conjunto de opciones y acuerdos completamente diferente cuando compramos bienes raíces. Anteriormente, estas opciones solo estaban disponibles y eran utilizadas por grandes empresas o personas adineradas. En el pasado, el comprador obtenía un representante del comprador pagando una tarifa por adelantado y generalmente por horas, hasta que se completaba la transacción.Hace veinticinco años, como agente personal de empresas y clientes adinerados, cobraba y trabajaba un promedio de 20 horas a la semana por $ 30 la hora, más gastos, más el 10% de la transacción (o cuando era el agente del comprador, un Una tarifa de retención de $ 2,000 para comenzar y luego $ 30 por hora y el 10% del monto por debajo del precio indicado que pude obtener para mi comprador. Si hubo financiamiento involucrado, también me pagaron para encontrar y obtener el mejor financiamiento).Eso ha cambiado drásticamente. Como agente del comprador, una firma en el contrato de agente del comprador por parte de mi comprador da comienzo a la transacción. Por lo general, la misma tarifa de comisión original que habría pagado el vendedor se divide y la mitad se destina a pagar al agente del comprador. En algunos casos, el agente de ventas no establece ninguna tarifa al agente de compradores, o una tarifa muy reducida, como aquellas agencias que anuncian comisiones del 2%, 3% o 4% a los vendedores, etc. En ese caso, el Comprador simplemente recoge la comisión faltante y, en el momento de la liquidación, otro 4% o 5% sale de la transacción y se dirige a nosotros como agente del comprador. En otras palabras, tenemos la garantía de que estamos trabajando SOLO para usted, el comprador y, a cambio, nos garantiza una comisión del 5%, que generalmente ya se paga, o al menos una parte, en la comisión del vendedor.Puedo dibujarle esta división de tarifas en papel si es necesario cuando nos reunamos por primera vez. Línea de fondo; no paga más y obtiene la mejor representación absoluta.El acuerdo de agencia del comprador comienza con la entrevista inicial, continúa a través de una selección inicial de propiedades para investigar y ver y luego para negociar el contrato. Esto culmina con la liquidación final y la transferencia de fondos para la propiedad. El comprador puede optar por tener un agente específicamente comprometido a representar sus mejores intereses.La gran parte para el comprador es que obtiene el beneficio de décadas de experiencia y conocimiento profesional, todas nuestras conexiones y reputación con esas conexiones, y no paga nada hasta el cierre final de la transacción. ¿Dónde más puede obtener el mejor servicio profesional posible y no pagar nada hasta que sea completo y satisfactorio? ¿Su médico, abogado, contador, albañil o carpintero hará eso … NO. Lo hacemos, si contrata con nosotros primero. De lo contrario, representamos al vendedor a su cargo. Esto es cierto para todos los agentes inmobiliarios por ley. ¿Cual te gustaria?Recientemente, las leyes de bienes raíces en prácticamente todos los estados se están reescribiendo para permitir y sugerir que el comprador tenga su propio representante específico. Si usted es el comprador y tiene un agente del comprador, su agente tratará de conseguirle el mejor trato posible, incluso si eso NO es lo mejor para el vendedor.Legalmente: «Agencia del Comprador» es una relación en la que el agente inmobiliario trabaja PARA usted con responsabilidad fiduciaria (responsabilidad financiera y legal). Entonces, el agente está legalmente vinculado únicamente al comprador y le debe toda su lealtad y lealtad únicamente al comprador.En el pasado, e incluso la mayor parte del tiempo en la actualidad, todos los agentes y corredores de bienes raíces representan solo al vendedor; para obtener el precio más alto para el vendedor. De hecho, los agentes del vendedor NO PUEDEN revelar completamente todo lo que saben sobre una propiedad al comprador, ya que buscan el precio más alto. La relación de un corredor y un agente se establece por escrito con el vendedor cuando la propiedad se enumera para la venta en el «Acuerdo de cotización».En Delaware estamos obligados a dar a cada persona con la que trabajamos; comprador o vendedor; una explicación por escrito sobre el estado de la agencia. Tenemos folletos redactados profesionalmente que explican la «agencia del vendedor» y la «agencia del comprador» opuesta. Esta divulgación de la agencia debe explicarse, por escrito, en el primer contacto significativo del agente con el comprador o el vendedor.Los agentes de nuestra oficina hablan por teléfono con un gran número de compradores de larga distancia. Debemos, cuando finalmente nos encontremos en persona, revelar y determinar qué posición tomaremos con la persona con la que estamos hablando. Algunos agentes trabajan principalmente como agentes del vendedor; algunos trabajan principalmente como agentes del comprador y otros trabajan como un agente dual (donde actuamos como representantes completos tanto para el comprador como para el vendedor). Independientemente de la función que adopte el agente, todos los agentes, compradores y vendedores involucrados deben conocerlo completa y completamente, y debe hacerse por escrito.Ahora planteemos esto nuevamente:Agente del vendedor: tiene el deber total, completo y exclusivo de obtener el mejor trato para el vendedor. El agente del vendedor ÚNICAMENTE puede brindarle al comprador datos materiales sobre la propiedad. Es habitual que un corredor y un agente cooperante sean un subagente de la agencia del vendedor establecida por la corredora que tiene el contrato escrito con el vendedor para vender la propiedad.Agente del comprador: tiene el deber total, completo y exclusivo de obtener el mejor trato para el comprador. El agente del comprador puede transmitir toda la información obtenida de cualquier manera, incluidas investigaciones en profundidad sobre el vendedor o la propiedad.Agente dual: tiene que ser legal y financieramente leal a ambas partes. La agencia dual ocurre cuando se contrata a una agencia inmobiliaria para vender una casa. Eso significa que tienen el listado, y un agente de esa misma corredora, que trabaja como representante del comprador, muestra ese listado. La agencia dual debe ser divulgada y acordada por escrito por todas las partes. Algunas personas sienten que la agencia dual es potencialmente un conflicto de intereses. Puede ser a menos que el agente sea completamente honesto con todas las partes y estén plenamente conscientes de esa relación y estén de acuerdo con ella. Aquí, todo el propósito del agente dual es obtener el mejor trato posible, en todos sus componentes, tanto para el comprador como para el vendedor.En general, hay dos personalidades principales de los agentes del comprador. Primero está el agente que solo y siempre representa a los compradores. El otro es el agente que tiene en cuenta cada transacción y cada cliente antes de tomar esa decisión. Un agente que normalmente trabaja como agente de un comprador, por ejemplo, puede NO querer representar a un comprador en particular como agente de ese comprador por una razón u otra. La razón suele ser una diferencia de personalidad. Como digo, cuando hablo con un comprador al que deseo representar «Seré su gladiador. Lucharé en su nombre, ya expensas y en contra de los intereses del vendedor y del agente del vendedor».El agente del comprador debe ser honesto, pero no justo. Por ejemplo, si el agente del comprador puede descubrir que el vendedor tiene grandes problemas financieros o personales y que el vendedor tiene una pequeña hipoteca sobre la propiedad o que hay una fecha límite inminente para vender la propiedad, entonces el agente del comprador lo hará. dígale al comprador. Juntos utilizarán esa información para obtener una gran oferta para el comprador a expensas del vendedor … si es posible.Si fuera un comprador, ni siquiera consideraría hacer una transacción de bienes raíces sin un agente del comprador que actúe en mi nombre. Sugiero que sea prudente hacer lo mismo. Si hay negociaciones detalladas y extensas que deben realizarse; como términos únicos y difíciles que deben negociarse entonces (siendo el comprador) les pediría al comprador y al vendedor que acuerden tenerme como agente dual. Cualquiera que sea su elección, debe hacerlo por escrito con su agente y debe ser conocido por todas las partes involucradas.Copyright © 2001-2004 por www.JodyHudson.com

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